البيانات الشخصية:
يجب كتابة البيانات الشخصية للمتعاقدين بدقة من واقع بطاقة الرقم القومى وعنواونهم ومحال إقامتهم لحظة كتابة العقد من واقع أوراق رسمية ( بطاقة – كارنية – وغيرهم ).
يستحسن كتابة البند التمهيدى:
يستحسن عند كتابة عقد ابتدائى لعقار بيعاً او شراء أن يكتب فى البداية باب تمهيدي ويذكر فيه البيانات الهامة المرتبطة بالفعل فعلى سبيل المثال كتابة عقد بيع شقة بنظام اتحاد الملاك.. يجب أن يكتب تاريخ تأسيس اتحاد الملاك وأعضائه المؤسسين..
والوكيل عنهم المصرح لهم بالتعاقد، كما يذكر رقم ترخيص البناء ومحتواه وعلى الأخص الأدوار المصرح ببنائها ، فالباب التمهيدي هو الذى يحوي البيانات الأولية الهامة التى يبني عليها العقد
وعند كتابة عقد أرض فضاء بيعاً أو شراء يجب أن يتضمن البند التمهيدى صفة البائع هل هو بائع أصلي أو وكيل وإءا كان وكيلاً فرقم التوكيل وهل تم شراء الأرض ودفع كامل الثمن أم لا كل هذه الأمور الهامة والجوهرية يجب كتابتها فى البند التمهيدى للعقد.
معالم وحدود العقار:
يجب ذكر معالم وحدود العقار الذي به الوحدة موضوع البيع فبذكر كل المعالم– المحافظة– القسم– رقم العقار ـ وهذه البيانات يجب أن تدون فى العقد من واقع السجلات المساحية الرسمية، ثم يذكر حدود العقار الأربعة، وكذلك المساحة الكلية فى المساحة المصرح بالبناء فوقها فلا يجب ذكر المساحة التى لم يتم البناء عليها وتكون مذكورة فى العقد “أصل الملكية” حتى يتجنب الطرف الأول (البائع) مطالبة للطرف الثانى بنسبة تزيد عن مساحة التى يستحقها عند تحديد المساحة التى تخص المشترى فى الأرض وبالتالي فإن هذا التحديد يمنع ما يمكن أن يثار بعد ذلك من مشاكل بين البائع والمشترى طرفى العقد.
فإذا ما ذكرنا ذلك وحددنا حدود العقار بالكامل نقوم بكتابة حدود الشقة نفسها وهى حدود الأربعة جهات وكذلك المساحة الفعلية للشقة بقدر الإمكان تكون قريبة من الواقع ** فلا يصح أن يوهم البائع المشتري بأن مساحة الشقة 255 متر مربع ثم يتضح انها 200 متر مربع ، فمن الممكن أن يقوم المشتري بمطالبة البائع بفارق الثمن.
المبلغ المدفوع نظير البيع :-
يجب ذكر البلغ المدفوع مقابل شراء الشقة أو الارض وان يذكر ان المشترى قد قام بدفع كامل الثمن عدا ونقدا وقت تحرير العقد وفى حالة السداد على اقساط يجب ان يذكرذلك فى العقد واذا تحرر عن المبلغ المتبقى شيكات فيجب تحاشى ذكر ذلك فى العقد فالبعض يقوم بكتابة ارقام الشيكات وتاريخ استحقاقها ، وهذا خطأ لأن الشيكات تتحول بسبب ذلك الى كمبيالات ويجب ان ينص فى هذا البند على انه اذا تأخر الطرف الثانى عن سداد قسط واحد فى ميعاده يعتبر العقد مفسوخا من تلقاء نفسه .
أصل الملكية :-
يجب ان يذكر فى العقد ان الطرف الاول يقر بأن الملكية آلت إليه عن طريق البناء والتشييد من ماله الخاص ثم يذكر رقم ترخيص البناء ويذكر كذلك ان الشقة بنيت فى الحدود المسموح بها الترخيص ويجب ان يهتم المالك والمشترى بهذا البند – لماذا ؟ لأنه قد يشترى المشترى الشقة وتكون فى الدور الغير مرخص بها ليس هذا فقط بل تكون الشقة موضوع عقد البيع من الشقق التى لها ردود اى يجب إزالة أجزاء منها كل هذه الامور يجب ان يكون المشترى على بينة منها فإن هذا سيجنب البائع او المشترى اى مشاكل قانونية يمكن ان تثار بسبب مخالفة هذه الاوضاع .
اما الارض المقام عليها المبنى فقد آلت إليه عن طريق الشراء وإذا كانت مسجلة يذكر رقم التسجيل ، واذا كانت عن طريق الميراث فيجب ان يتضمن العقد اصل الملكية المورث ورقم الاعلان الشرعى ، وما يخص البائع من الارض حتى تكون الارض التى عليها العقار مشاعة بين ورثة او قد تكون عليها نزاع ، او قد تكون مسروقة .
معاينة الشقة :-
يجب ان يقر الطرف الثانى المشترى انه عاين الشقة موضوع البيع المعاينة التامة النافية للجهالة وانه قد استلمها ووضع يده عليها بحالتها الراهنة دون ان يحق له الرجوع على الطرف الاول بأى شىء يسبب ذلك ويجب ايضا عند قيام المشترى بمعاينة الشقة ان يلاحظ وبدقة الحوائط وياحبذا لو كان معه عند معاينة الشقة مهندس مدنى يفهم فى البناء ، فقد تكون جدران واسقف من الظاهر جيدة ولكن المهندس الخبير يلاحظ ان هناك ما يشبه تموج فى الحوائط والاسقف فهذا يدل على ان الحديد به صدأ يؤدى الى تشققات مستقبلية فى الحوائط والاسقف بالشقة … وهكذا ، فالمعاينة يجب ان تتم بدقة شديدة حتى يتجنب الطرفان اى مشاكل مستقبلية .
المستندات التى يجب على المشترى استلامها من البائع:-
يجب ان ينص على انه تعهد الطرف الاول بتقديم مستندات الملكية للطرف الثانى وكذلك بتقديم الرسومات الهندسية او اى اوراق اخرى خاصة بالشقة موضوع البيع وكذلك يجب ان ينص فى العقد ان البائع الطرف الاول يتعهد بتقديم اصل سند الملكية واذا كانت الارض او العقار مملوكه لورثة فيجب ان يعطى البائع للمشترى صورة من الاعلان الشرعى واذا كان الورثة قد قاموا بتقسيم العقار فيجب تقديم صورة من عقد القسيمة الى المشترى وكذلك يجب ان يقوم البائع بتقديم صورة من الرسومات الهندسية خاصة بالعقار وكذلك صورة من مقايسات النور الى المشترى .
نصيب المشترى من الارض :-
يجب ان يذكر نصيب المشترى فى الارض المبنى عليها الشقة اى النسبة التى تكون من حقه فى الارض .
نصيب المشترى فى السطح :-
قد يتفق الطرفان البائع والمشترى على ان السطح يكون للمشترى حق الانتفاع به ، ولكن يجب ان يتحدد ذلك بدقة ، وقد يتفق الطرفان على ان السطح لا يحق لمشترى الشقة ان يطالب بأى ملكية له فيه وبالتالى فلا يحق له ان يطالب بحقه فى اى بناء او تعليه يقوم بها البائع فيجب ان يذكر هذا على سبيل التحديد .
تعهدات الطرفين :-
يتعهد المشترى ( الطرف الثانى ) بإحترام كافة القواعد التى حددها القانون الخاص ملكية الطبقات كالآتى :-
– يجب على المشترى عدم احداث اى تعديلات فى وحداته او اى تعديل فى الاجزاء المشتركة بغير موافقة جميع الملاك بعد اعتمادها من مهندس نقابى .
– يلتزم الطرف الثانى بدفع نصيبه من تكاليف حفظ الاجزاء المشتركة الخاصة بالصيانة والادارة ولا يحق للطرف الثانى ان يتخلى عن نصيبه فى هذه الاجزاء المشتركة .
– كذلك يجب على الطرف الثانى الا يقوم بأعمال تؤثر فى المظهر العام للعقار مثل طلاق وجه الشقة بطلاق مغاير لما هو موجود او يتفق بين السكان وكذلك يجب على المالك ان يقوم بما يلزم من اصلاحات للمرافق .
نقل الملكية ( هذا فى غاية الأهمية )
تنتقل الملكية للمشترى ( إذا كان قد تم سداد الثمن ) فور كتابة عقد البيع ودفع الثمن المتفق عليه فورا وتنتقل جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع ومنفعته من تاريخ ابرام هذا البيع ومن الثمرات والنماء وكافة الإلتزامات التى تكون للمالك على ملكه
قد يكون البائع لك ليس مالكا
يجب أن تلاحظ قبل ان توقع على عقد شراء الشقة أو الأرض الفضاء وقبل ان تدفع الثمن يجب ان تعرف المالك الحقيقى للعقار فربما يكون الشخص الذى وقعت معه على العقد مالك صورى وليس حقيقى ثم يتضح ان هذا العقد باطل وتضيع عليك اموالك، لماذا!
لصدور العقد من شخص معدوم الصفة له او تكون له صفة ناقصة وذلك عندما تكون للعقار او الشقة ملاك متعاقدين بسبب الميراث او المشاركة او اى سبب اخر فهذا يصبح مالك العقار اكثر من واحد هنا يجب ان نتأكد من أحقية هؤلاء الملاك فى البيع .
خد بالك 1000 نصيحة قانونية:-
عندما يمنعك صاحب العمارة من حقك:
بعض ملاك العمارات يرتكبون مخالفات قانونية تعرضهم للوقوف امام المحاكم ، فمالك العمارة بعد أن يبيع وحدات العمارة يقوم بإستغلال الممرات والاجزاء المشتركة بين الوحدات استغلالا خاصا بها او ان يقوم بإستعمال الجراج المخصص لكل مالك بالعمارة له وحده او ان يحرم الملاك من استعمال حجرة الغسيل مع ان كل هذه الاستعمالات ثابتة فى عقد البيع وهذه المخالفات يقوم بها بعض الملاك تعرضهم للمسائلة القانونية، ومن حق اى مالك من الملاك ان يمنعوا مالك العمارة من هذه المخالفات تسبب لهم اضرار من عدم استعمالها كحقوق منصوص عليها فى عقد البيع..
بعد وفاة مستأجر المحل . هل يعود المحل الى مالكه. ؟
يعتقد البعض أنه اذا توفي مستأجر المحل الذى يمارس فيه نشاطا تجارية او صناعية او اى نشاط اخر ولا يوجد من ابناؤه من يزاول هذه المهنة او النشاط فإن عقد الايجار ينتهى ويعود المحل المؤجر الى مالكه وهذا اعتقاد خاطىء فالقانون يقول : انه فى هذه الحالة يمتد عقد الايجار لصالح شركاء المتوفى او ورثتهم حتى ولو كان الورثة لا يزاولون المهنة التى كان يزاولها موروثهم ، ويستطيع الورثة ان يطلبوا من المالك تحرير عقد ايجار بأسمائهم جميعا ولكن لا يحق لأحد من الورثة ان يطلب تحرير عقد الايجار بأسمه منفردا عن الباقى .
ابحث عن اصل ملكية الارض قبل ان تقوم بشرائها :-
ويقوم البعض بشراء أراضى فضاء من اخرين ، ويقوم البائع بكتابة عقد المشترى وثابت فيه ان ملكية قطعة الارض الفضاء آلت الى البائع عن طريق الميراث ، ثم يتضح بعد ان يقوم المشترى بدفع ثمن الارض انه وقع فى عملية نصب فيفاجأ بأن الارض ليست ملكا للبائع ولذلك فيجب على المشترى بأن يطلب من البائع قبل دفع الثمن أصل ملكية الارض وان يقوم بالتحرى عن اصل الملكية فى الشهر العقارى وفى ادارة المساحة التابع لها العقار .
هل يمكن ان يرفض اتحاد الملاك اعباء جديدة على سكان بعض ملاك الشقق يعتقدون انه ليس من حق اتحاد الملاك فرض اية اعباء مالية جديدة على الاعضاء وهذا اعتقاد خاطىء ، فمن حق اتحاد الملاك فرض اعباء مالية جديدة على اعضاء الاتحاد ، فقد يعرض على العضو دفع تأمين من الاخطار التى يمكن ان تهدد العقار ، وقد يفرض الاتحاد التزامات مالية خاصة بالصيانة او تركيبات جيدة فى مرافق العمارة .
هل يمكن أن تمتنع عن دفع مايفرضه عليك اتحاد الملاك ؟:-
بعض ملاك الشقق بنظام اتحاد الملاك يمتنعون عن الوفاء بالألتزامات المفروضة عليهم او الاخلال بنظام المتفق عليه فى اتحاد الملاك ، ويضربون بالالتزامات المفروضة عليهم عرض الحائط ويعتقد بعض هؤلاء انهم احرار فى الامتناع عن تنفيذ التزاماتهم المنصوص عليها فى اتحاد الملاك وهذا خطأ لأنه يمكن لمأمور اتحاد الملاك أن يلزم هؤلاء – قضائيا – بتنفيذ ما عليهم من التزامات هل يمكن ان يقول مأمور اتحاد الملاك ايضا من غير الملاك .
هل يجب ان يكون مأمور اتحاد الملاك من ضمن ملاك العقار كأن يكون مالك شقة او عدة شقق بالعقار ؟؟ القانون يقول انه ليس شرطا لازما ذلك ولكن فى الغالب يكون مأمور اتحاد الملاك من بين ملاك العقار وينتخبه اعضاء اتحاد الملاك بأغلبية فإذا لم يظفر بهذه الاغلبية جاز ان يكون مأمور الاتحاد من غير ملاك العقار .